Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.[1]
Pada dasarnya perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan untukmenjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan.[2]
Pertanyaan :
Wajibkah Developer Menyediakan Satpam? karena hampir 2 tahun lebih saya sebagai pembeli dan penghuni perumahan dengan model cluster tapi, dari pihak developer tidak menyediakan satpam. Padahal sudah ada 10 KK penghuni perumahan, namun proyek belum selesai. Kami menyadari apabila proyek sudah selesai dan sudah diserahterimakan kepada warga tentang keamanan akan dikelola oleh warga dengan menggaji Satpam sendiri. Pernah sekali waktu terjadi pencurian di salah satu penghuni perumahan. Apakah dari pihak pengembang dapat dituntut secara hukum atau dimintai pertanggungjawaban atas kejadian pencurian tersebut karena pihak pengembang tidak menyediakan Satpam?
Anda harus melihat lagi dalam perjanjian antara developer dengan pembeli, apakah developer mempunyai tanggung jawab untuk menyediakan petugas satuan pengamanan atau tidak. Jika tidak maka developer tidak dapat dipersalahkan atas pencurian yang terjadi.
Pembangunan perumahan itu sendiri meliputi:[3]
a. pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau
b. peningkatan kualitas perumahan.
Yang dimaksud dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum adalah sebagai berikut:[4]
a. pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau
b. peningkatan kualitas perumahan.
Yang dimaksud dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum adalah sebagai berikut:[4]
- Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman.
- Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.
- Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.
Mengenai perumahan yang Anda tinggali yang belum sepenuhnya selesai, perlu diketahui bahwa perumahan yang belum sepenuhnya selesai memang sudah dapat dipasarkan dan dijual melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli.[5] Perjanjian pendahuluan jual beli tersebut dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:[6]
- status pemilikan tanah;
- hal yang diperjanjikan;
- kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
- ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
- keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
Ini berarti, jika rumah di perumahan Anda telah dijual kepada konsumen, maka tentu saja sudah harus tersedia prasarana, sarana, dan utilitas umum. Apa saja prasarana, sarana, dan utilitas umum itu?
Mengenai apa saja yang termasuk prasarana, sarana, dan utilitas umum dapat dilihat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah (“Permendag 9/2009”) dan Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2012 tentang Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (“Perda DKI Jakarta 7/2012”).
Prasarana perumahan dan permukiman antara lain:[7]
a. jaringan jalan;
b. jaringan saluran pembuangan air limbah;
c. jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan
d. tempat pembuangan sampah.
Sarana perumahan dan permukiman, antara lain:[8]
a. sarana perniagaan/perbelanjaan;
b. sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
c. sarana pendidikan;
d. sarana kesehatan;
e. sarana peribadatan;
f. sarana rekreasi dan olah raga;
g. sarana pemakaman;
h. sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
i. sarana parkir.
Sedangkan utilitas perumahan dan permukiman, antara lain:[9]
a. jaringan air bersih;
b. jaringan listrik;
Mengenai apa saja yang termasuk prasarana, sarana, dan utilitas umum dapat dilihat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah (“Permendag 9/2009”) dan Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2012 tentang Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (“Perda DKI Jakarta 7/2012”).
Prasarana perumahan dan permukiman antara lain:[7]
a. jaringan jalan;
b. jaringan saluran pembuangan air limbah;
c. jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan
d. tempat pembuangan sampah.
Sarana perumahan dan permukiman, antara lain:[8]
a. sarana perniagaan/perbelanjaan;
b. sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
c. sarana pendidikan;
d. sarana kesehatan;
e. sarana peribadatan;
f. sarana rekreasi dan olah raga;
g. sarana pemakaman;
h. sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
i. sarana parkir.
Sedangkan utilitas perumahan dan permukiman, antara lain:[9]
a. jaringan air bersih;
b. jaringan listrik;
c. jaringan telepon;
d. jaringan gas;
e. jaringan transportasi;
f. pemadam kebakaran; dan
g. sarana penerangan jasa umum.
Melihat pada ketentuan di atas jelas bahwa tidak ada kewajiban bagi developer perumahan untuk menyediakan petugas keamanan atau satpam.
Walaupun developer tidak berkewajiban menyediakan petugas keamanan atau satpam, akan tetapi dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, setiap orang berhak:[10]
d. jaringan gas;
e. jaringan transportasi;
f. pemadam kebakaran; dan
g. sarana penerangan jasa umum.
Melihat pada ketentuan di atas jelas bahwa tidak ada kewajiban bagi developer perumahan untuk menyediakan petugas keamanan atau satpam.
Walaupun developer tidak berkewajiban menyediakan petugas keamanan atau satpam, akan tetapi dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, setiap orang berhak:[10]
- menempati, menikmati, dan/atau memiliki/memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur;
- melakukan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman;
- memperoleh informasi yang berkaitan dengan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman;
- memperoleh manfaat dari penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman;
- memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman; dan
- mengajukan gugatan perwakilan ke pengadilan terhadap penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang merugikan masyarakat.
Akan tetapi, selain memiliki hak, ada kewajiban juga yaitu dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, setiap orang wajib:[11]
- menjaga keamanan, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan di perumahan dan kawasan permukiman;
- turut mencegah terjadinya penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang merugikan dan membahayakan kepentingan orang lain dan/atau kepentingan umum;
- menjaga dan memelihara prasarana lingkungan, sarana lingkungan, dan utilitas umum yang berada di perumahan dan kawasan permukiman; dan
- mengawasi pemanfaatan dan berfungsinya prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan kawasan permukiman.
Jika Anda ingin meminta pertanggungjawaban dari developer, Anda harus melihat terlebih dahulu apa saja sarana dan prasarana yang dijanjikan oleh developer, apakah termasuk menyediakan tenaga keamanan atau satpam. Jika tidak, maka developer memang tidak memiliki kewajiban untuk menyediakan satpam, dan tidak dapat dipersalahkan atas pencurian yang terjadi.
Ini karena beda perumahan, berbeda pula ketentuannya. Seperti dalam Tata Tertib Pengelolaan Lingkungan De Latinos - BSD City, keamanan merupakan tanggung jawab bersama. Pengelola akan menyediakan petugas satuan pengamanan yang bertugas selama 24 jam, dengan sistem pengamanan lingkungan terpadu untuk seluruh kawasan yang berkoordinasi dengan aparat kepolisian.
Berbeda lagi dengan Peraturan Tata Tertib Hunian (Peraturan Tatib) Lippo Village, yang mana diatur bahwa setiap bulan Pembeli dan/atau Penghuni wajib membayar Iuran Pengelolaan dan Keamanan Lingkungan (IPKL) yang telah ditetapkan oleh Pengembang dan/atau Pengelola.
Semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman;
- Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah;
- Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2012 tentang Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum.
[1] Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”)
[2] Pasal 3 huruf f UU Perumahan
[3] Pasal 32 ayat (1) UU Perumahan
[4] Pasal 1 angka 21, angka 22, dan angka 23 UU Perumahan
[5] Pasal 42 ayat (1) UU Perumahan
[6] Pasal 42 ayat (2) UU Perumahan
[7] Pasal 8 Permendag 9/2009 dan Pasal 6 huruf a Perda DKI Jakarta 7/2012
[8] Pasal 9 Permendag 9/2009 dan Pasal 6 huruf b Perda DKI Jakarta 7/2012
[9] Pasal 10 Permendag 9/2009 dan Pasal 6 huruf c Perda DKI Jakarta 7/2012
[10] Pasal 129 UU Perumahan
[11] Pasal 130 UU Perumahan
[ Dijawab oleh :Letezia Tobing, S.H., M.Kn. - Title : Wajibkah Developer Menyediakan Satpam? - Sumber : Hukum Online ]
0 komentar to "Menyediakan Satpam di Perumahan, Apakah Itu Kewajiban Developer?"
Posting Komentar