Sebaiknya Anda tahu bahwa masing-masing sertifikat (tanah) memiliki kekuatan hukum yang berbeda-beda. Tentu itu dapat memberikan pengaruh dalam keamanan kita untuk berinvestasi atau melakukan transaksi jual beli atau hal lain. Kali kini kami akan membahas 6 Hak Atas Tanah atau Sertifikat Kepemilikan yang perlu Anda ketahui :
(1) Girik-Grik
Girik-girik sering dianggap orang sebagai sertifikat untuk membuktikan kekuasaannya atas sebidang tanah, namun Girik Bukan Tanda Bukti Hak Atas Tanah namun hanya sebuah surat tanda pembayaran pajak atas sebidang tanah. Surat Girik sangat lemah dari sisi status hukum, tetapi data menjadi dasar dalam pembuatan sertifikat tanah.
Pada dasarnya hukum pertanahan kita bersumber pada hukum tanah adat yang tidak tertulis. Hal ini dapat dilihat pada pasal 5 undang-undang Pokok Agraria tahun 1960.
Berikut langkah selanjutnya perlu dilakukan:
(1) Girik-Grik
Girik-girik sering dianggap orang sebagai sertifikat untuk membuktikan kekuasaannya atas sebidang tanah, namun Girik Bukan Tanda Bukti Hak Atas Tanah namun hanya sebuah surat tanda pembayaran pajak atas sebidang tanah. Surat Girik sangat lemah dari sisi status hukum, tetapi data menjadi dasar dalam pembuatan sertifikat tanah.
Pada dasarnya hukum pertanahan kita bersumber pada hukum tanah adat yang tidak tertulis. Hal ini dapat dilihat pada pasal 5 undang-undang Pokok Agraria tahun 1960.
Berikut langkah selanjutnya perlu dilakukan:
- Mintalah girik asli dari si penjual, dan pastikan bahwa nama si penjual yang tercantum dalam girik tersebut. Jika tidak, harus ada hubungan hukum antara si penjual dengan orang yang tercantum dalam girik tersebut.
- Pastikan objek tanah tersebut sama dengan yang dimaksud dalam girik, kemudian kuasai secara fisik dengan tanda batas yang jelas.
- Ajukan permohonan hak atas tanah tersebut langsung ke kantor badan pertanahan setempat, dengan tahapan yang secara garis besarnya sebagai berikut:
- Pengukuhan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan Gambar situasi.
- Penelitian dan pembahasan Panitia A.
- Pengumuman atas permohonan tersebut.
- Penerbitan SK pemberian Hak.
- Pencetakan sertifikat tanah.
- Total waktu yang dibutuhkan kurang lebih 90 hari.
- Adapun biaya pemasukan ke kas negara sekitar 5 % x NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) x luas tanah, ditambah dengan dana operasional petugas lapangan.
(2) Hak Pakai (HP)
Hak Pakai atau HP merupakan sertifikat yang menjelaskan terhadap suatu hak menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasa Negara atau tanah orang lain sesuai dengan perjanjian yang dibuat. Namun perjanjian yang dimaksud bukan perjanjian mengelola lahan atau sewa-menyewa lahan yang sifatnya jangka pendek. Hak Pakai biasanya memiliki jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang.
(3) Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Usaha merupakan hak yang diberikan kepada seseorang dalam hal untuk mengelola sebidang tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu yang diatur dalam UU Agraria atau paling lama 25 tahun. Jangka waktu tersebut dapat diperbaharui kembali.
(4) Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)
HMSRS atau Hak MIlik Atas Satuan Rumah Susun merupakan hak kepemiliki atas satuan rumah susun yang bersifat terpisah maupun perseorangan. Selain pemilikan SRS, HMSRS juga mencangkup hak kepemilikan bersama atas apa yang disebut bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama. Ketiga komponen pemilikan bersama tersebut merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Apartemen, Rumah Rusun menjadi contoh properti yang menggunakan sertifikat seperti ini.
(5) Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB atau Hak Guna Bangunan merupakan hak untuk mendirikan atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliki pribadi dalam jangka waktu yang telah ditetapkan oleh UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria atau paling lama selama 30 tahun. Jangka waktu dapat diperpanjang lagi jika telah habis masa penggunanaanya dan Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditingkatkan kekuatan hukumnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
(6) Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik adalah sertifikat dengan status hukum terkuat diantara status hukum pertanahan yang lainnya. Hak yang melekat pada sertifikat hak milik memiliki sifat hak turun temurun dan terpenuhi yang dimiliki oleh seseorang yang namanya tercantum sebagai pemilik dalam sertifikat hak milik tersebut.
Semoga bermanfaat.
Dalam transaksi jual beli tanah, seringkali kita mendengar dua istilah ini: PPJB dan AJB.
PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli, sedangkan AJB adalah Akta Jual Beli. Kedua istilah itu merupakan sama-sama perjanjian, tapi memiliki akibat hukum yang berbeda.
Perbedaan utama kedua istilah tersebut adalah sifat otentikasinya. PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat dibawah tangan (akta non otentik). Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak (calon penjual dan pembeli) dan tidak melibatkan notarsi/PPAT. Karena sifatnya non otentik, hal itu menyebabkan PPJB tersebut tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya – tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.
PPJB umumnya mengatur bahwa penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli, namun hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab tertentu, misalnya tanahnya masih dalam jaminan bank, atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan. Dalam transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB.
Berebda halnya dengan PPJB, AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan (balik nama) dari penjual kepada pembeli.
Dalam PPJB biasanya diatur tentang syaratisyarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB. Dengan demikian maka PPJB merupakan ikatan awal yang bersifat dibawah tangan untuk dapat dilakukannya AJB yang bersifat otentik.
[ Sumber : legalakses - Title : PPJB dan AJB ]
Baca Artikel Lain :
Mengenai hal pemberian kuasa (lastgeving) diatur dalam buku III tentang Perikatan, maka suatu pemberian kuasa (lastgeving) yang merupakan suatu persetujuan (perjanjian) juga tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum, dengan ancaman surat kuasa tersebut menjadi “batal demi hukum”. Yang kami maksud di sini adalah pemberian kuasa (lastgeving) dalam konteks jual-beli tanah tidak boleh bertentangan dengan Pasal 39 ayat (1) huruf (d) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pertanyaan Anda:
Pemberian Kuasa Mutlak Dari Developer untuk Menjualkan Tanah.
Kami adalah sebuah developer, berbentuk PT, penerima kuasa menjual dan mengurus tunggal dari status jual beli dari sebuah developer pemilik tanah yang berbentuk PT juga yang dibuat tahun 2006. Sebelumnya tidak ada masalah dengan proses AJB dan balik nama atas transaksi-transaksi yang kami lakukan, tetapi kami dalam beberapa bulan terakhir mengalami kesulitan melakukan jual-beli, karena ada kabar bahwa BPN menolak surat KUASA yang kami pegang. Padahal dalam klausul Akta Kuasa tersebut disebutkan bahwa "kuasa tidak dapat berakhir dan dicabut karena alasan apapun". Sebagai informasi tambahan, status tanah yang kami jual-belikan sudah kami bayar lunas kepada developer pemberi kuasa. Pertanyaan kami adalah: Apakah benar KUASA tersebut sudah tidak dapat berlaku kembali?
Pemberian Kuasa Mutlak Dari Developer untuk Menjualkan Tanah.
Kami adalah sebuah developer, berbentuk PT, penerima kuasa menjual dan mengurus tunggal dari status jual beli dari sebuah developer pemilik tanah yang berbentuk PT juga yang dibuat tahun 2006. Sebelumnya tidak ada masalah dengan proses AJB dan balik nama atas transaksi-transaksi yang kami lakukan, tetapi kami dalam beberapa bulan terakhir mengalami kesulitan melakukan jual-beli, karena ada kabar bahwa BPN menolak surat KUASA yang kami pegang. Padahal dalam klausul Akta Kuasa tersebut disebutkan bahwa "kuasa tidak dapat berakhir dan dicabut karena alasan apapun". Sebagai informasi tambahan, status tanah yang kami jual-belikan sudah kami bayar lunas kepada developer pemberi kuasa. Pertanyaan kami adalah: Apakah benar KUASA tersebut sudah tidak dapat berlaku kembali?
Pertama-tama perlu kami sampaikan bahwa pengertian dari pemberian kuasa (lastgeving) menurut Pasal 1792 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), terjemahan R. Subekti dan R Tjitrosudibio adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.
Lebih lanjut, Pasal 1793 KUH Perdata memang memberikan “pilihan”, yaitu apakah pemberian kuasa (lastgeving) tersebut dilakukan dengan suatu akta umum, bawah tangan, dan bahkan secara lisan. Namun saat ini sudah menjadi suatu kebiasaan umum bahwa surat kuasa dibuat secara tertulis, baik dengan akta otentik (di hadapan notaris) maupun bawah tangan, yang cakupan pemberian kuasanya dapat berlaku secara umum atau khusus untuk suatu kepentingan saja (Vide: Pasal 1795 KUH Perdata).
Menjawab pertanyaan Anda yang menanyakan apakah “Kuasa Menjual Dan Mengurus Tanah” yang perusahaan Anda terima dari developer pemilik tanah pada tahun 2006, dengan klausula “kuasa tidak dapat berakhir dan dicabut karena alasan apapun" masih berlaku dan dapat diterima oleh pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN), maka menurut hemat kami dibutuhkan penjelasan dan pendapat hukum yang komprehensif (legal opinion) dan tidak sepenuhnya dapat dituangkan dalam pembahasan artikel ini. Namun demikian, kami akan mencoba untuk memberikan gambaran umum dari permasalahan yang perusahaan Anda hadapi.
Perlu Anda ketahui bahwa Pasal 1813 KUH Perdata telah memberikan alasan-alasan yang khusus yang dapat menyebabkan berakhirnya pemberian kuasa (lastgeving), antara lain, dengan ditariknya kuasa oleh si Pemberi Kuasa, dengan pemberitahuan penghentian kuasa, dengan meninggalnya, pengampuannya atau pailitnya si pemberi kuasa maupun si penerima kuasa. Oleh karena pemberian kuasa (lastgeving) yang Anda tanyakan adalah antar suatu Perseroan Terbatas, maka selama Perseroan Terbatas yang memberikan dan menerima kuasa tersebut masih berdiri, dan juga tidak adanya alasan-alasan berakhirnya pemberian kuasa (lastgeving) sebagaimana dimaksud ketentuan di atas, maka dapat dikatakan bahwa suatu surat kuasa tersebut masih berlaku secara hukum.
Namun demikan, oleh karena mengenai hal pemberian kuasa (lastgeving) diatur dalam buku III tentang Perikatan, maka suatu pemberian kuasa (lastgeving) yang merupakan suatu persetujuan (perjanjian) juga tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum (Vide: Pasal 1337 KUH Perdata), dengan ancaman surat kuasa tersebut “batal demi hukum”. Yang kami maksud di sini adalah pemberian kuasa (lastgeving) dalam konteks jual-beli tanah tidak boleh bertentangan dengan Pasal 39 ayat (1) huruf d Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak pembuatan akta jika salah satu pihak bertindak atas dasar surat kuasa mutlak yang berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.”
Lebih lanjut, Pasal 1793 KUH Perdata memang memberikan “pilihan”, yaitu apakah pemberian kuasa (lastgeving) tersebut dilakukan dengan suatu akta umum, bawah tangan, dan bahkan secara lisan. Namun saat ini sudah menjadi suatu kebiasaan umum bahwa surat kuasa dibuat secara tertulis, baik dengan akta otentik (di hadapan notaris) maupun bawah tangan, yang cakupan pemberian kuasanya dapat berlaku secara umum atau khusus untuk suatu kepentingan saja (Vide: Pasal 1795 KUH Perdata).
Menjawab pertanyaan Anda yang menanyakan apakah “Kuasa Menjual Dan Mengurus Tanah” yang perusahaan Anda terima dari developer pemilik tanah pada tahun 2006, dengan klausula “kuasa tidak dapat berakhir dan dicabut karena alasan apapun" masih berlaku dan dapat diterima oleh pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN), maka menurut hemat kami dibutuhkan penjelasan dan pendapat hukum yang komprehensif (legal opinion) dan tidak sepenuhnya dapat dituangkan dalam pembahasan artikel ini. Namun demikian, kami akan mencoba untuk memberikan gambaran umum dari permasalahan yang perusahaan Anda hadapi.
Perlu Anda ketahui bahwa Pasal 1813 KUH Perdata telah memberikan alasan-alasan yang khusus yang dapat menyebabkan berakhirnya pemberian kuasa (lastgeving), antara lain, dengan ditariknya kuasa oleh si Pemberi Kuasa, dengan pemberitahuan penghentian kuasa, dengan meninggalnya, pengampuannya atau pailitnya si pemberi kuasa maupun si penerima kuasa. Oleh karena pemberian kuasa (lastgeving) yang Anda tanyakan adalah antar suatu Perseroan Terbatas, maka selama Perseroan Terbatas yang memberikan dan menerima kuasa tersebut masih berdiri, dan juga tidak adanya alasan-alasan berakhirnya pemberian kuasa (lastgeving) sebagaimana dimaksud ketentuan di atas, maka dapat dikatakan bahwa suatu surat kuasa tersebut masih berlaku secara hukum.
Namun demikan, oleh karena mengenai hal pemberian kuasa (lastgeving) diatur dalam buku III tentang Perikatan, maka suatu pemberian kuasa (lastgeving) yang merupakan suatu persetujuan (perjanjian) juga tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum (Vide: Pasal 1337 KUH Perdata), dengan ancaman surat kuasa tersebut “batal demi hukum”. Yang kami maksud di sini adalah pemberian kuasa (lastgeving) dalam konteks jual-beli tanah tidak boleh bertentangan dengan Pasal 39 ayat (1) huruf d Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak pembuatan akta jika salah satu pihak bertindak atas dasar surat kuasa mutlak yang berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.”
Dalam hal ini kami berasumsi bahwa BPN menolak untuk memproses akta jual beli tersebut karena mungkin BPN menimbang bahwa Surat Kuasa yang Anda terima dari developer pemilik tanah mengandung klausula "kuasa tidak dapat berakhir dan dicabut karena alasan apapun" untuk melakukan pemindahan hak atas tanah atau apabila ada klausula lain yang dapat dikualifikasikan sebagai “Kuasa Mutlak” yang bertentangan dengan undang-undang.
Untuk itu sebagai referensi untuk Anda, kami akan menyajikan Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung Republik Indonesia (MARI) yang cukup relevan dengan pertanyaan Anda yaitu Putusan MARI No;3176 K/Pdt/1988 dan Putusan MARI No. 199 K/TUN/2000 tertanggal 17 Oktober 2002 dengan ketua majelis (almarhum) Prof. Dr Paulus E Lotulung, dengan kaidah hukum sebagai berikut:
Untuk itu sebagai referensi untuk Anda, kami akan menyajikan Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung Republik Indonesia (MARI) yang cukup relevan dengan pertanyaan Anda yaitu Putusan MARI No;3176 K/Pdt/1988 dan Putusan MARI No. 199 K/TUN/2000 tertanggal 17 Oktober 2002 dengan ketua majelis (almarhum) Prof. Dr Paulus E Lotulung, dengan kaidah hukum sebagai berikut:
- Istilah hukum “Akta Pemindahan Kuasa” isinya, penerima kuasa memiliki kuasa atas tanah-tanah yang disebutkan dalam kuasa tersebut;
- “Akta Kuasa” atau “Akta Pemindahan Kuasa” yang isinya demikian ini adalah sama dengan “Akta Kuasa Mutlak” tentang perolehan hak atas tanah dari pemilik tanah kepada pihak lain. Menurut Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 Jo. No. 12 Tahun 1984, hal tersebut adalah dilarang, karena dinilai sebagai suatu penyeludupan hukum dalam “perolehan hak atas tanah”. Disamping itu juga merupakan pelanggaran/penyimpangan Pasal 1813 B.W.
Mengenai informasi tambahan yang Anda tanyakan yaitu tentang status tanah yang dijual-belikan sudah dibayar lunas ke developer pemberi kuasa, maka kami berpendapat bahwa perusahaan Anda dapat menuntut agar atas objek tanah yang telah dibayar lunas tersebut dapat dilakukan proses jual beli dan balik nama, karena menurut hemat kami penyerahan (levering) dari tanah sebagai benda tidak bergerak adalah tidak serta-merta berpindah sempurna pada saat dilakukannya Jual Beli apalagi hanya dengan Surat Kuasa, melainkan juga harus dilakukan proses lebih lanjut, yaitu balik nama di Badan Pertanahan Nasional dengan segala aspek hukum yang terkait, misalnya pajak-pajak dan biaya administrasi yang harus dibayarkan oleh para pihak.
Semoga berguna dan dapat memberikan pencerahan untuk Anda.
Dasar Hukum:
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
[ Dijawab oleh : Albert Aries, S.H., M.H. - Title: Pemberian Kuasa Mutlak Dari Developer untuk Menjualkan Tanah - Sumber : Hukum Online ]
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.[1]
Pada dasarnya perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan untukmenjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan.[2]
Pertanyaan :
Wajibkah Developer Menyediakan Satpam? karena hampir 2 tahun lebih saya sebagai pembeli dan penghuni perumahan dengan model cluster tapi, dari pihak developer tidak menyediakan satpam. Padahal sudah ada 10 KK penghuni perumahan, namun proyek belum selesai. Kami menyadari apabila proyek sudah selesai dan sudah diserahterimakan kepada warga tentang keamanan akan dikelola oleh warga dengan menggaji Satpam sendiri. Pernah sekali waktu terjadi pencurian di salah satu penghuni perumahan. Apakah dari pihak pengembang dapat dituntut secara hukum atau dimintai pertanggungjawaban atas kejadian pencurian tersebut karena pihak pengembang tidak menyediakan Satpam?
Anda harus melihat lagi dalam perjanjian antara developer dengan pembeli, apakah developer mempunyai tanggung jawab untuk menyediakan petugas satuan pengamanan atau tidak. Jika tidak maka developer tidak dapat dipersalahkan atas pencurian yang terjadi.
Pembangunan perumahan itu sendiri meliputi:[3]
a. pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau
b. peningkatan kualitas perumahan.
Yang dimaksud dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum adalah sebagai berikut:[4]
a. pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau
b. peningkatan kualitas perumahan.
Yang dimaksud dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum adalah sebagai berikut:[4]
- Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman.
- Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.
- Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.
Mengenai perumahan yang Anda tinggali yang belum sepenuhnya selesai, perlu diketahui bahwa perumahan yang belum sepenuhnya selesai memang sudah dapat dipasarkan dan dijual melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli.[5] Perjanjian pendahuluan jual beli tersebut dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:[6]
- status pemilikan tanah;
- hal yang diperjanjikan;
- kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
- ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
- keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
Ini berarti, jika rumah di perumahan Anda telah dijual kepada konsumen, maka tentu saja sudah harus tersedia prasarana, sarana, dan utilitas umum. Apa saja prasarana, sarana, dan utilitas umum itu?
Mengenai apa saja yang termasuk prasarana, sarana, dan utilitas umum dapat dilihat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah (“Permendag 9/2009”) dan Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2012 tentang Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (“Perda DKI Jakarta 7/2012”).
Prasarana perumahan dan permukiman antara lain:[7]
a. jaringan jalan;
b. jaringan saluran pembuangan air limbah;
c. jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan
d. tempat pembuangan sampah.
Sarana perumahan dan permukiman, antara lain:[8]
a. sarana perniagaan/perbelanjaan;
b. sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
c. sarana pendidikan;
d. sarana kesehatan;
e. sarana peribadatan;
f. sarana rekreasi dan olah raga;
g. sarana pemakaman;
h. sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
i. sarana parkir.
Sedangkan utilitas perumahan dan permukiman, antara lain:[9]
a. jaringan air bersih;
b. jaringan listrik;
Mengenai apa saja yang termasuk prasarana, sarana, dan utilitas umum dapat dilihat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah (“Permendag 9/2009”) dan Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2012 tentang Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (“Perda DKI Jakarta 7/2012”).
Prasarana perumahan dan permukiman antara lain:[7]
a. jaringan jalan;
b. jaringan saluran pembuangan air limbah;
c. jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan
d. tempat pembuangan sampah.
Sarana perumahan dan permukiman, antara lain:[8]
a. sarana perniagaan/perbelanjaan;
b. sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
c. sarana pendidikan;
d. sarana kesehatan;
e. sarana peribadatan;
f. sarana rekreasi dan olah raga;
g. sarana pemakaman;
h. sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
i. sarana parkir.
Sedangkan utilitas perumahan dan permukiman, antara lain:[9]
a. jaringan air bersih;
b. jaringan listrik;
c. jaringan telepon;
d. jaringan gas;
e. jaringan transportasi;
f. pemadam kebakaran; dan
g. sarana penerangan jasa umum.
Melihat pada ketentuan di atas jelas bahwa tidak ada kewajiban bagi developer perumahan untuk menyediakan petugas keamanan atau satpam.
Walaupun developer tidak berkewajiban menyediakan petugas keamanan atau satpam, akan tetapi dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, setiap orang berhak:[10]
d. jaringan gas;
e. jaringan transportasi;
f. pemadam kebakaran; dan
g. sarana penerangan jasa umum.
Melihat pada ketentuan di atas jelas bahwa tidak ada kewajiban bagi developer perumahan untuk menyediakan petugas keamanan atau satpam.
Walaupun developer tidak berkewajiban menyediakan petugas keamanan atau satpam, akan tetapi dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, setiap orang berhak:[10]
- menempati, menikmati, dan/atau memiliki/memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur;
- melakukan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman;
- memperoleh informasi yang berkaitan dengan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman;
- memperoleh manfaat dari penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman;
- memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang dialami secara langsung sebagai akibat penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman; dan
- mengajukan gugatan perwakilan ke pengadilan terhadap penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang merugikan masyarakat.
Akan tetapi, selain memiliki hak, ada kewajiban juga yaitu dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, setiap orang wajib:[11]
- menjaga keamanan, ketertiban, kebersihan, dan kesehatan di perumahan dan kawasan permukiman;
- turut mencegah terjadinya penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang merugikan dan membahayakan kepentingan orang lain dan/atau kepentingan umum;
- menjaga dan memelihara prasarana lingkungan, sarana lingkungan, dan utilitas umum yang berada di perumahan dan kawasan permukiman; dan
- mengawasi pemanfaatan dan berfungsinya prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan kawasan permukiman.
Jika Anda ingin meminta pertanggungjawaban dari developer, Anda harus melihat terlebih dahulu apa saja sarana dan prasarana yang dijanjikan oleh developer, apakah termasuk menyediakan tenaga keamanan atau satpam. Jika tidak, maka developer memang tidak memiliki kewajiban untuk menyediakan satpam, dan tidak dapat dipersalahkan atas pencurian yang terjadi.
Ini karena beda perumahan, berbeda pula ketentuannya. Seperti dalam Tata Tertib Pengelolaan Lingkungan De Latinos - BSD City, keamanan merupakan tanggung jawab bersama. Pengelola akan menyediakan petugas satuan pengamanan yang bertugas selama 24 jam, dengan sistem pengamanan lingkungan terpadu untuk seluruh kawasan yang berkoordinasi dengan aparat kepolisian.
Berbeda lagi dengan Peraturan Tata Tertib Hunian (Peraturan Tatib) Lippo Village, yang mana diatur bahwa setiap bulan Pembeli dan/atau Penghuni wajib membayar Iuran Pengelolaan dan Keamanan Lingkungan (IPKL) yang telah ditetapkan oleh Pengembang dan/atau Pengelola.
Semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman;
- Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah;
- Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 2012 tentang Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum.
[1] Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”)
[2] Pasal 3 huruf f UU Perumahan
[3] Pasal 32 ayat (1) UU Perumahan
[4] Pasal 1 angka 21, angka 22, dan angka 23 UU Perumahan
[5] Pasal 42 ayat (1) UU Perumahan
[6] Pasal 42 ayat (2) UU Perumahan
[7] Pasal 8 Permendag 9/2009 dan Pasal 6 huruf a Perda DKI Jakarta 7/2012
[8] Pasal 9 Permendag 9/2009 dan Pasal 6 huruf b Perda DKI Jakarta 7/2012
[9] Pasal 10 Permendag 9/2009 dan Pasal 6 huruf c Perda DKI Jakarta 7/2012
[10] Pasal 129 UU Perumahan
[11] Pasal 130 UU Perumahan
[ Dijawab oleh :Letezia Tobing, S.H., M.Kn. - Title : Wajibkah Developer Menyediakan Satpam? - Sumber : Hukum Online ]
Sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan hak atas tanah yang diakui oleh hukum. Sehingga ketiadaan sertifikat tersebut mengakibat posisi seseorang lemah dalam mengakui kepemilikan atas tanah.
Di sisi lain, pembeli yang beriktikad baik harus dilindungi secara hukum. Sehingga ia tidak bisa digugat.
Kami asumsikan bahwa yang Anda maksud “mengatasnamakan akta otentik objek tanah dan bangunan ke orang lain” adalah sertifikat tanah tersebut telah dibalik nama atas nama pembeli kedua.
Contoh Masalah :
Mr. X membeli objek tanah dan bangunan dari Mr. Dodol (penjual) yang menggunakan surat di bawah tangan bermeterai karena alasan penjual tadi masih menggadaikan akta otentik objek tanah bangunan tersebut ke orang lain. Kemudian di lain waktu Mr. Dodol tadi menjual sekaligus mengatasnamakan akta otentik objek tanah dan bangunan yang sama ke orang lain tanpa sepengetahuan Mr. X sebagai pembeli pertama yang menggunakan surat di bawah tangan.
Pertanyaannya: apa bisa pembeli kedua yang punya akta otentik bisa dituntut? Karena penjual pertama sudah kabur?
Pertama kami ingin mengatakan bahwa untuk menjaminkan tanah tidak dapat menggunakan gadai. Ini karena berdasarkan Pasal 1150 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), gadai hanya dapat dilakukan atas suatu benda bergerak, dimana tanah merupakan benda tidak bergerak.
Pasal 1150 KUHPer:
“Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahalui kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan”
Untuk menjaminkan tanah, digunakan hak tanggungan sebagaimana terdapat dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah:
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”
Berdasarkan uraian Anda, berarti dalam melakukan jual beli tersebut, Anda hanya menggunakan surat di bawah tangan dan bukan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Padahal untuk membuktikan bahwa Anda adalah pemegang hak atas tanah dan bangunan tersebut, Anda harus memiliki sertifikat atas tanah tersebut yang sudah tertera nama Anda sebagai pemegangnya (balik nama sertifikat). Dimana dalam mendaftarkan sertifikat atas tanah tersebut dengan nama Anda sebagai pemegangnya/pemilik tanah tersebut yang baru, Anda membutuhkan akta PPAT (Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”)).
Sebagaimana dikatakan dalam Pasal 1 angka 20 PP No. 24/1997, sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Selain itu Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria juga mengatakan bahwa penerbitan surat-surat hak (sertifikat tanah) merupakan alat pembuktian yang kuat.
Pasal 1150 KUHPer:
“Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahalui kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan”
Untuk menjaminkan tanah, digunakan hak tanggungan sebagaimana terdapat dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah:
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”
Berdasarkan uraian Anda, berarti dalam melakukan jual beli tersebut, Anda hanya menggunakan surat di bawah tangan dan bukan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Padahal untuk membuktikan bahwa Anda adalah pemegang hak atas tanah dan bangunan tersebut, Anda harus memiliki sertifikat atas tanah tersebut yang sudah tertera nama Anda sebagai pemegangnya (balik nama sertifikat). Dimana dalam mendaftarkan sertifikat atas tanah tersebut dengan nama Anda sebagai pemegangnya/pemilik tanah tersebut yang baru, Anda membutuhkan akta PPAT (Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”)).
Sebagaimana dikatakan dalam Pasal 1 angka 20 PP No. 24/1997, sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Selain itu Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria juga mengatakan bahwa penerbitan surat-surat hak (sertifikat tanah) merupakan alat pembuktian yang kuat.
Sehingga dengan tidak adanya sertifikat tanah atas nama Anda, tidak ada bukti yang kuat yang menyatakan bahwa memang Anda adalah pemilik dari tanah tersebut.
Sebagai tambahan, adalah wajar jika Anda tidak dapat melakukan jual beli tanah tersebut dengan akta PPAT, karena berdasarkan Pasal 39 ayat (1) huruf a PP No. 24/1997, PPAT menolak membuat akta jika kepada PPAT tidak disampaikan sertifikat asli hak atas tanah tersebut atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan. Yang dalam hal ini sertifikat tersebut masih dijaminkan kepada orang lain.
Contoh lain : Bapak X Sudah Bayar Panjar ke Mr. Z (pemilik rumah) untuk beli rumah, Mr. Z jual rumah tersebut ke Orang Lain, jika memang jual beli yang terjadi antara si penjual dengan pembeli kedua dilakukan secara sah, dibenarkan oleh hukum dan pembeli kedua tidak mengetahui adanya jual beli yang terjadi sebelumnya, pembeli kedua tersebut dapat dikatakan sebagai pembeli yang beritikad baik.
Kedudukan pembeli rumah (orang lain) yang beritikad baik dilindungi oleh hukum sebagaimana disebutkan dalam yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958.
Sebagai tambahan, adalah wajar jika Anda tidak dapat melakukan jual beli tanah tersebut dengan akta PPAT, karena berdasarkan Pasal 39 ayat (1) huruf a PP No. 24/1997, PPAT menolak membuat akta jika kepada PPAT tidak disampaikan sertifikat asli hak atas tanah tersebut atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan. Yang dalam hal ini sertifikat tersebut masih dijaminkan kepada orang lain.
Contoh lain : Bapak X Sudah Bayar Panjar ke Mr. Z (pemilik rumah) untuk beli rumah, Mr. Z jual rumah tersebut ke Orang Lain, jika memang jual beli yang terjadi antara si penjual dengan pembeli kedua dilakukan secara sah, dibenarkan oleh hukum dan pembeli kedua tidak mengetahui adanya jual beli yang terjadi sebelumnya, pembeli kedua tersebut dapat dikatakan sebagai pembeli yang beritikad baik.
Kedudukan pembeli rumah (orang lain) yang beritikad baik dilindungi oleh hukum sebagaimana disebutkan dalam yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958.
Oleh karena itu Anda (Mr. X) tidak dapat menggugat pembeli kedua yang beritikad baik yang telah mempunyai sertifikat tanah atas namanya. Yang dapat Anda lakukan hanyalah melakukan gugatan perdata atas dasar wanprestasi kepada penjual. Ini karena jual beli adalah perjanjian dimana masing-masing pihak mempunyai kewajiban/prestasi yang harus dipenuhinya.
Berdasarkan Pasal 1474 jo. Pasal 1491 KUHPer, penjual mempunyai kewajiban menyerahkan barangnya dan menanggungnya. Penanggungan dalam hal ini adalah menjamin bahwa penguasaan secara aman dan tenteram atas benda yang dijualnya, dan tidak ada cacat tersembunyi atas barang tersebut.
Dalam hal ini penjual tidak dapat memenuhi prestasinya, sehingga Anda dapat menuntutnya atas dasar wanprestasi.
Dalam hal ini penjual tidak dapat memenuhi prestasinya, sehingga Anda dapat menuntutnya atas dasar wanprestasi.
semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
- Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
- Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;
- Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
[ Dijawab Oleh : Letezia Tobing, S.H., M.Kn. - Title : Bisakah Menuntut Pembeli Tanah yang Punya Akta Otentik? - Sumber : Hukum Online ]
Jangka waktu hak pakai atas tanah hak milik adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Akan tetapi, dengan kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Sebelumnya akan kami uraikan isi lengkap dari Pasal 22 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (“UU Penanaman Modal”) sebagai berikut:
(1) Kemudahan pelayanan dan/atau perizinan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 huruf a dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus dan dapat diperbarui kembali atas permohonan penanam modal, berupa:
a. Hak Guna Usaha dapat diberikan dengan jumlah 95 (sembilan puluh lima) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 35 (tiga puluh lima) tahun;
b. Hak Guna Bangunan dapat diberikan dengan jumlah 80 (delapan puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (lima puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 30 (tiga puluh) tahun; dan
c. Hak Pakai dapat diberikan dengan jumlah 70 (tujuh puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 (empat puluh lima) tahun dan dapat diperbarui selama 25 (dua puluh lima) tahun.
(2) Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus untuk kegiatan penanaman modal, dengan persyaratan antara lain:
a. penanaman modal yang dilakukan dalam jangka panjang dan terkait dengan perubahan struktur perekonomian Indonesia yang lebih berdaya saing;
b. penanaman modal dengan tingkat risiko penanaman modal yang memerlukan pengembalian modal dalam jangka panjang sesuai dengan jenis kegiatan penanaman modal yang dilakukan;
c. penanaman modal yang tidak memerlukan area yang luas;
d. penanaman modal dengan menggunakan hak atas tanah negara; dan
e. penanaman modal yang tidak mengganggu rasa keadilan masyarakat dan tidak merugikan kepentingan umum.
(3) Hak atas tanah dapat diperbarui setelah dilakukan evaluasi bahwa tanahnya masih digunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak.
(4) Pemberian dan perpanjangan hak atas tanah yang diberikan sekaligus di muka dan yang dapat diperbarui sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dapat dihentikan atau dibatalkan oleh Pemerintah jika perusahaan penanaman modal menelantarkan tanah, merugikan kepentingan umum, menggunakan atau memanfaatkan tanah tidak sesuai dengan maksud dan tujuan pemberian hak atas tanahnya, serta melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.
Mengenai putusan Mahkamah Konstitusi yang terkait dengan Pasal 22 UU Penanaman Modal, mungkin yang Anda maksud adalah Putusan Mahkamah Konstitusi Perkara Nomor 21/PUU-V/2007 dan Perkara Nomor 22/PUU-V/2007 (“Putusan MK”).
Dalam Putusan MK ini, Pasal 22 ayat (1), (2), dan (4), sepanjang menyangkut kata-kata “sekaligus di muka” dan “di muka sekaligus” tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat, sehingga Pasal 22 UU Penanaman Modal dimaksud menjadi berbunyi:
Dalam Putusan MK ini, Pasal 22 ayat (1), (2), dan (4), sepanjang menyangkut kata-kata “sekaligus di muka” dan “di muka sekaligus” tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat, sehingga Pasal 22 UU Penanaman Modal dimaksud menjadi berbunyi:
(1) Kemudahan pelayanan dan/atau perizinan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 huruf a dapat diberikan dan diperpanjang dan dapat diperbarui kembali atas permohonan penanam modal.
(2) Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan dan diperpanjang untuk kegiatan penanaman modal, dengan persyaratan antara lain:
a. penanaman modal yang dilakukan dalam jangka panjang dan terkait dengan perubahan struktur perekonomian Indonesia yang lebih berdaya saing;
b. penanaman modal dengan tingkat risiko penanaman modal yang memerlukan pengembalian modal dalam jangka panjang sesuai dengan jenis kegiatan penanaman modal yang dilakukan;
c. penanaman modal yang tidak memerlukan area yang luas;
d. penanaman modal dengan menggunakan hak atas tanah negara; dan
e. penanaman modal yang tidak mengganggu rasa keadilan masyarakat dan tidak merugikan kepentingan umum.
(3) Hak atas tanah dapat diperbarui setelah dilakukan evaluasi bahwa tanahnya masih digunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak.
(4) Pemberian dan perpanjangan hak atas tanah yang diberikan dan yang dapat diperbarui sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dapat dihentikan atau dibatalkan oleh Pemerintah jika perusahaan penanaman modal menelantarkan tanah, merugikan kepentingan umum, menggunakan atau memanfaatkan tanah tidak sesuai dengan maksud dan tujuan pemberian hak atas tanahnya, serta melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.
Ini berarti Pasal 22 UU Penanaman Modal beserta dengan Putusan MK mengatur mengenai hak atas tanah terkait fasilitas yang diberikan kepada perusahaan penanaman modal. Yang dimaksud dengan penanaman modal adalah segala bentuk kegiatan menanam modal, baik oleh penanam modal dalam negeri maupun penanam modal asing untuk melakukan usaha di wilayah negara Republik Indonesia.[Pasal 1 angka 1 UU Penanaman Modal]
Karena pengaturan Pasal 22 UU Penanaman Modal mengenai fasilitas hak atas tanah untuk penanaman modal sudah diubah oleh Putusan MK, maka jangka waktunya sama seperti pengaturan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP 40/1996”).
Mengenai hak pakai, perlu diketahui bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah:[Pasal 41 PP 40/1996]
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. Tanah Hak Milik.
Jangka waktu untuk hak pakai adalah sebagai berikut:
1. Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu [Pasal 45 ayat (1) PP 40/1996].
Karena pengaturan Pasal 22 UU Penanaman Modal mengenai fasilitas hak atas tanah untuk penanaman modal sudah diubah oleh Putusan MK, maka jangka waktunya sama seperti pengaturan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP 40/1996”).
Mengenai hak pakai, perlu diketahui bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah:[Pasal 41 PP 40/1996]
a. Tanah Negara;
b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. Tanah Hak Milik.
Jangka waktu untuk hak pakai adalah sebagai berikut:
1. Hak Pakai atas tanah Negara dan Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu [Pasal 45 ayat (1) PP 40/1996].
Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu diberikan kepada [Pasal 45 ayat (3) PP 40/1996] :
a. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
b. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional;
c. Badan keagamaan dan badan sosial.
a. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
b. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional;
c. Badan keagamaan dan badan sosial.
2. Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan tidak dapat diperpanjang.[Pasal 49 ayat (1) PP 40/1996] Atas kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.[Pasal 49 ayat (2) PP 40/1996]
Merujuk pada ketentuan di atas, menjawab pertanyaan Anda, ini berarti jangka waktu hak pakai atas tanah hak milik adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Akan tetapi, dengan kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Merujuk pada ketentuan di atas, menjawab pertanyaan Anda, ini berarti jangka waktu hak pakai atas tanah hak milik adalah 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Akan tetapi, dengan kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Dasar Hukum:
- Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal;
- Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.
Putusan:
Putusan Mahkamah Konstitusi Perkara Nomor 21/PUU-V/2007 dan Perkara Nomor 22/PUU-V/2007.
[ Dijawab Oleh : Letezia Tobing, S.H., M.Kn. - Jangka Waktu Hak Pakai atas Hak Milik - Hukum Online ]
