Pertanyaan :
Selamat Sore Pak.
Mohon maaf mengganggu dan terima kasih bisa menyempatkan waktunya.
Saya yang buta hukum ingin menanyakan perihal sbb :
Jika suatu aset tanah + rumah terdapat beberapa toko toko kecil yang disewakan ke orang lain yang belum jatuh tempo masa sewanya, kemudian dilelang oleh pihak bank via KPKNL sedang jangka waktu sewa toko belum habis masa sewanya, bagaimana hukumnya atas toko-toko tersebut. Apakah yang empunya aset harus mengganti biaya sewa toko yang belum selesai masa sewanya ataukah pemenang lelang yang harus mengganti biaya sisa masa sewa tersebut. Apakah ada dasar hukumnya. Sewa toko dilakukan sebelum adanya lelang dari bank.
Demikian atas segala bantuannya saya haturkan banyak terima kasih.
JAWABAN:
Saudara Penanya yang kami hormati. Sebelumnya kami ucapkan terima kasih telah berkunjung ke website kami.
Dalam Aset ini, ada beberapa pokok pembahasan diantaranya :
 |
| Sewa-Menyewa /ilustrasi |
- Pemilik Aset
- Penyewa /menyewa
- Pelelang (Bank via KPKNL)
- Pemenang Lelang
Dalam hal ini, kami berasumsi bahwa Anda menyewa sebuah tempat (beberapa toko toko kecil) untuk dijadikan tempat usaha Anda.
Dalam bukun Mariam Darus Badrulzaman yang berjudul “KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan”, seperti dikutip Rosa Agustina dalam buku “Perbuatan Melawan Hukum” (hal. 36) menjabarkan unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUHPer sebagai berikut:
- Harus ada perbuatan (positif maupun negatif);
- Perbuatan itu harus melawan hukum;
- Ada kerugian;
- Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian;
- Ada kesalahan.
Sedangkan, yang termasuk ke dalam perbuatan melawan hukum itu sendiri adalah perbuatan-perbuatan yang:
- Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
- Melanggar hak subjektif orang lain;
- Melanggar kaidah tata susila;
- Bertentangan dengan asas kepatutan ketelitian serta sikap hati-hati yang seharusnya dimiliki seseorang dalam pergaulan dengan sesama warga masyarakat atau terhadap harta benda orang lain.
Perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh si pemilik tempat adalah bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku serta melanggar hak subjektif orang lain (Dalam hal ini : Anda sebagai penyewa). Untuk dapat digugat atas dasar perbuatan melawan hukum, Anda harus membuktikan bahwa perbuatan yang dilakukan oleh si pemilik tempat menimbulkan kerugian pada Anda.
Gangguan-gangguan yang dilakukan oleh si pemilik tempat juga dapat dituntut secara perdata. Tak hanya itu, bisa juga dituntut secara pidana berdasarkan Pasal 335 ayat (1) ke-1 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”):
(1) Diancam dengan pidana penjara paling lama satu tahun atau denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah:
- barang siapa secara melawan hukum memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan atau membiarkan sesuatu, dengan memakai kekerasan, sesuatu perbuatan lain maupun perlakuan yang tak menyenangkan, atau dengan memakai ancaman kekerasan, sesuatu perbuatan lain maupun perlakuan yang tak menyenangkan, baik terhadap orang itu sendiri maupun orang lain;
- barang siapa memaksa orang lain supaya melakukan, tidak melakukan atau membiarkan sesuatu dengan ancaman pencemaran atau pencemaran tertulis.
(2) Dalam hal sebagaimana dirumuskan dalam butir 2, kejahatan hanya dituntut atas pengaduan orang yang terkena.
Mengenai gangguan-gangguan yang dilakukan oleh pemilik tempat, kemungkinan adalah karena si pemilik tempat menyadari bahwa ia tidak dapat menghentikan perjanjian sewa antara Anda dengan dirinya secara sepihak. Ini karena pada dasarnya suatu perjanjian tidak dapat dibatalkan atau ditarik secara sepihak, sebagaimana terdapat dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”):
“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”
Sebagai orang yang menyewakan, si pemilik tempat mempunyai kewajiban yang harus ia penuhi (Pasal 1550 KUHPer), yaitu:
- menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
- memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
- memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
Jadi secara perdata, tindakan-tindakan yang dilakukan oleh pemilik sewa telah melanggar kewajibannya berdasarkan KUHPer. Atas pelanggaran tersebut, si penyewa dapat menggugat si pemilik tempat atas dasar perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPer).
Menurut R. Soesilo dalam bukunya yang berjudul Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal (hal. 238-239), yang harus dibuktikan dalam pasal ini adalah:
- Bahwa ada orang yang dengan melawan hak dipaksa untuk melakukan sesuatu, tidak melakukan sesuatu, atau membiarkan sesuatu;
- Paksaan itu dilakukan dengan memakai kekerasan, suatu perbuatan lain atau suatu perbuatan yang tidak menyenangkan, ataupun ancaman kekerasan, ancaman perbuatan lain, atau ancaman perbuatan yang tidak menyenangkan, baik terhadap orang itu maupun terhadap orang lain.
Lebih lanjut, R. Soesilo menjelaskan bahwa yang dimaksud dengan “memaksa” adalah menyuruh orang melakukan sesuatu sedemikian rupa, sehingga orang itu melakukan sesuatu berlawanan dengan kehendak sendiri.
Untuk dapat menuntut si pemilik tempat dengan pasal ini, Anda harus membuktikan bahwa gangguan-gangguan tersebut dimaksudkan agar Anda melakukan perbuatan yang sebenarnya tidak Anda kehendaki, yaitu menghentikan perjanjian sewa menyewa sebelum berakhir jangka waktunya.
Hal serupa yang mana pemilik tempat melakukan perbuatan tidak menyenangkan agar si penyewa tidak melakukan usaha di tempat tersebut lagi, dapat dilihat Putusan Pengadilan Negeri Kediri No: 326/Pid.B/2011/PN.Kdr. Dalam putusan ini dikatakan bahwa terdakwa (pemilik tempat) mempunyai masalah utang piutang dengan korban (penyewa). Karena emosi, terdakwa melakukan perbuatan-perbuatan tidak menyenangkan agar korban tidak berjualan lagi di teras rumah terdakwa (tempat yang ia sewakan). Perbuatan-perbuatan yang dilakukan oleh terdakwa antara lain memutus tali spanduk jualan milik korban serta menyiram korban dengan air kencing. Atas perbuatan-perbuatan tersebut, terdakwa dihukum berdasarkan Pasal 335 ayat (1) ke-1 KUHP, dengan hukuman pidana penjara selama 2 (dua) bulan. (Sumber : Hukum Online).
Pada dasarnya, pemilik rumah berhak untuk melakukan tindakan kepemilikan apa saja terhadap rumahnya. Ini karena berdasarkan Pasal 570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu tidak mengurangi kemungkinan pencabutan hak demi kepentingan umum dan penggantian kerugian yang pantas, berdasarkan ketentuan-ketentuan peraturan perundang-undangan.
Hal serupa juga dikatakan oleh Prof. Subekti, S.H., dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal. 69) bahwa eigendom (hak milik – ed.) adalah hak yang paling sempurna atas suatu benda. Orang yang mempunyai hak eigendom (milik) atas suatu benda dapat berbuat apa saja dengan benda itu (menjual, menggadaikan, memberikan, bahkan merusak), asal saja ia tidak melanggar undang-undang atau hak orang lain.
Ny. Hj. Frieda Husni Hasbullah, S.H., M.H., dalam bukunya Hukum Kebendaan Perdata: Hak-Hak Yang Memberi Kenikmatan (hal. 88) mengatakan bahwa berdasarkan rumusan Pasal 570 KUHPer, dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut:
- Penguasaan dan penggunaan suatu benda dengan sebebas-bebasnya;
- Pembatasan oleh undang-undang dan peraturan umum;
- Tidak menimbulkan gangguan terhadap hak orang lain;
- Kemungkinan pencabutan hak dengan pembayaran sejumlah ganti rugi.
Lebih lanjut, yang dimaksud dengan “penguasaan dan penggunaan suatu benda dengan sebebas-bebasnya”, yaitu:
- Dapat melakukan perbuatan hukum, misalnya mengalihkan, membebani, menyewakan, dan lain-lain.
- Dapat melakukan perbuatan materiil misalnya memetik buahnya, memakai, memelihara, bahkan merusak.
Sedangkan, mengenai hak milik tersebut tidak boleh menimbulkan gangguan terhadap hak orang lain, Ny. Hj. Frieda Husni Hasbullah, S.H., M.H. (Ibid, hal. 94-95) mengatakan gangguan yang dimaksud di sini adalah jka menimbulkan kerugian immaterial. Unsur gangguan tersebut adalah:
- Ada perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad) – Pasal 1365 KUHPer;
- Perbuatan tersebut menghilangkan (mengurangi) kenikmatan yang seyogyanya dimiliki seseorang.
Terkait dengan sewa menyewa, berdasarkan Pasal 1548 KUHPer, sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu.
Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk (Pasal 1550 KUHPer):
- menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
- memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
- memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
Berdasarkan uraian mengenai hak milik dan sewa menyewa di atas, pada dasarnya pemilik rumah mempunyai hak untuk menjaminkan rumah tersebut kepada bank. Akan tetapi, tindakan pemilik rumah menjaminkan rumahnya tersebut, tidak boleh menimbulkan kerugian kepada penyewa.
Jika sebelumnya dalam perjanjian sewa memang tidak diperjanjikan bahwa pemilik rumah tidak boleh menjaminkan rumah atau pemilik rumah harus memberitahu penyewa terlebih dahulu sebelum menjaminkan rumah yang disewakan, maka tidak ada yang dapat digugat oleh penyewa terkait dijaminkannya rumah tersebut tanpa sepengetahuan penyewa.
Hak penyewa untuk menggugat pemilik rumah terkait sewa menyewa tersebut timbul jika pemilik rumah melalaikan prestasinya sebagaimana Pasal 1550 KUHPer, yang salah satunya adalah tidak bisa memberikan pihak penyewa kenikmatan yang tenteram atas rumah yang disewanya. Ini karena jika rumah yang dijaminkan tersebut pada akhirnya dieksekusi akibat wanprestasi pemilik rumah terhadap pihak bank, ada kemungkinan penyewa pun akan terganggu. Atas gangguan ini, penyewa dapat menggugat berdasarkan wanprestasi.
Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat secara tertulis maupun lisan, dengan ketentuan :
- Pasal 1570 KUH Perdata mengatur bahwa perjanjian sewa menyewa dibuat secara tertulis, dan perjanjian tersebut berahkir demi hukum apabila terjadi kedaluwarsa atau lewat waktu atau jatuh tempo.
- Pasal 1571 KUH Perdata mengatur bahwa perjanjian sewa menyewa dibuat dengan lisan, maka perjanjian tidak berakhir, melainkan apabila ada satu pihak memberitahukan kepada pihak lain bahwa ia akan menghentikan perjanjian sewa menyewa dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan.
Pasal 1579 KUH Perdata menegaskan bahwa pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan perjanjian sewa menyewa guna keperluannya sendiri, kecuali apabila ada perjanjian untuk itu. Perjanjian sewa menyewa tidak berakhir apabila benda obyek sewa menyewa tersebut dijual, dihibahkan, atau dipindah tangankan dengan cara apapun oleh pihak yang menyewakan kepada pihak ketiga. Dan di dalam perjanjian sewa menyewa rumah, pihak yang menyewakan mempunyai hak privilege atau hak istimewa, maksudnya adalah bahwa ia dapat menahan segala perabot rumah dan perlengkapan-perlengkapan lain, apabila uang sewa tidak dibayar oleh pihak penyewa. (dari buku Hukum Perdata Material - Marhainis Abdulhay, SH dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata)
Kemudian, Saudara penanya menanyakan terkait Apakah yang empunya (pemilik) aset harus mengganti biaya sewa toko yang belum selesai masa sewanya ataukah pemenang lelang yang harus mengganti biaya sisa masa sewa tersebut.
Nah, apabila pemenang lelang "memaksa" si Penyewa (Anda sebagai Penyewa) untuk tidak tinggal ditoko tersebut (keluar), padahal ia mengetahui atau telah diberitahukan kepadanya bahwa jangka waktu sewa toko tersebut belum habis masa sewanya, maka Pemenang Lelang tidak sewenang-wenang melakukan Pengusiran karena hal yang dilakukannya itu melawan hukum. Telah ditegaskan pada Pasal 1579 KUH Perdata menegaskan bahwa pihak yang menyewakan tidak dapat menghentikan perjanjian sewa menyewa guna keperluannya sendiri, kecuali apabila ada perjanjian untuk itu. Perjanjian sewa menyewa tidak berakhir apabila benda obyek sewa menyewa tersebut dijual, dihibahkan, atau dipindah tangankan dengan cara apapun oleh pihak yang menyewakan kepada pihak ketiga. Kami beramsumsi bahwa apabila pemenang lelang mengusir si Penyewa toko, maka Pemenang Lelang harus mengembalikan/mengganti uang si Penyewa (Anda sebagai Penyewa). Apabila Pemenang Lelang tidak mengembalikan/mengganti uang si Penyewa, maka si Penyewa dapat menuntut berdasarkan Pasal 335 ayat (1) ke-1 KUHP.
Demikian penjelasan dari kami, semoga bermanfaat.
